IOから回答が来たが...

アイオーのサポートから回答がきた。
予想していたとは言え、「それならスペックに書いておけ！」
という内容のものだった。

インターネット側がプライベートがあると親切にはブリッジとして稼働するのだが、スイッチングハブとしては動作しないために結局パケットはLAN側ポートと WAN 側に固定され、LAN 側同士の通信は
できないということだ。

だったら AirStation みたいにスイッチで切り替えられた方がまし。
フレッツが倒れたらマンション内 ISP に戻ってくると思うので
この回答が来た時点でIO製品は捨てることにした。
バッファローの親子込みの製品にしよう。

このマンション内 ISP は１階に HUB を置いただけの、セキュリティのかけらもないネットワークであることを発見。（うちの DLNA サーバから他の家庭のPS3がわかる）早くフレッツに変えろということだな。